In questo ultimo periodo si sta verificando una crescita della surrogazione dei mutui, cioè la portabilità di un mutuo da una banca ad un’altra, questo è forse dovuto al ristagno del mercato immobiliare e ai tassi di interesse che sono i più bassi della storia.
Le banche attirano i clienti con proposte al ribasso e i clienti ovviamente cercano di andare dove la rata costa meno, e una surroga è la soluzione per chi aveva un mutuo e lo sostituiscono a zero spese con uno più conveniente. Quindi la crescita dei mutui non corrisponde ad una crescita del mercato immobiliare ma solo ad uno spostamento di denaro.
Oggi il mercato immobiliare è terribilmente in crisi, chi vuole vendere deve ridurre i prezzi sensibilmente, c’è un preoccupante aumento di case in vendita di fascia media, mentre per coloro che hanno case a fascia di prezzo alta attendono periodi migliori per vendere.
I clienti delle banche che hanno una storia di corretto rimborso dei precedenti mutui, quindi a basso rischio, sono quelli a cui puntano le banche con i mutui con finalità di surroga. Questo fa si che gli istituti di credito possano far girare i soldi anche se in realtà non ci sono nuove acquisizioni immobiliari.
Ma a chi conviene chiedere la surroga del proprio mutuo? Innanzi tutto non devono mancare pochi anni all’estinzione e soprattutto non si richieda un importo superiore al 50% o 60% del valore dell’immobile. Questo perché le banche che offrono la surroga del mutuo fanno una valutazione rischi. Se il loan to value, cioè la percentuale del mutuo rispetto al valore dell’immobile, è alto, lo spread (valutazione del rischio) sale e quindi la banca con uno spread alto chiede di più al cliente. Per questo se c’è il rischio che l’immobile perda valore è meglio lasciar perdere la surroga perché in caso di loan to value alto potrebbe ritrovarsi a pagare cifre ben più alte di quello che aveva preventivato.
